O montante máximo que podes pedir de crédito habitação depende de três coisas: os teus rendimentos líquidos, as tuas dívidas atuais e o valor do imóvel. A regra principal é que a prestação total de todos os teus créditos não pode ultrapassar 50% do teu rendimento líquido mensal. Se ganhas €1.500 líquidos, a soma das tuas prestações não pode passar de €750. E se já tens um crédito automóvel de €200/mês, sobram €550 para a prestação da casa.
A taxa de esforço: a regra número um
A taxa de esforço é o indicador que os bancos mais olham. É a percentagem do teu rendimento que vai para pagar créditos.
Taxa de esforço = Total de prestações mensais / Rendimento líquido mensal × 100
O Banco de Portugal recomenda que não ultrapasses os 50%. Mas a maioria dos bancos prefere aprovar com taxa de esforço até 35-40%. Acima disso, a probabilidade de recusa aumenta.
Segundo dados do Banco de Portugal (Relatório de Estabilidade Financeira, dezembro 2025), 28% dos novos créditos habitação concedidos no 3.º trimestre de 2025 tinham taxa de esforço acima de 30%. A média ficou nos 27,4%.
Exemplo prático
Imagina este cenário:
- Rendimento líquido do casal: €2.800/mês
- Crédito automóvel: €180/mês
- Sem outros créditos
Com taxa de esforço máxima de 35%: €2.800 × 35% = €980. Menos os €180 do carro, sobram €800 para a prestação da casa.
Com uma taxa de juro de 3,2% (Euribor + spread) a 35 anos, €800/mês permite financiar aproximadamente €195.000.
Com taxa de esforço de 50%: €2.800 × 50% = €1.400 - €180 = €1.220 disponíveis. Isso daria cerca de €298.000 de financiamento. Mas poucos bancos aprovam com estes valores.
LTV: o limite sobre o valor do imóvel
A segunda regra chama-se LTV (Loan-to-Value). É a percentagem do valor do imóvel que o banco financia.
As regras do Banco de Portugal são:
- Habitação própria permanente: máximo 90% do valor (avaliação ou aquisição, o menor)
- Habitação secundária: máximo 80%
- Crédito com garantia de imóvel: máximo 60%
Se a casa vale €250.000, o banco empresta no máximo €225.000 para habitação própria. Precisas de ter os outros €25.000 (mais custos da transação) disponíveis em capitais próprios.
Segundo o Banco de Portugal, o LTV médio dos novos créditos em 2025 foi de 74,3% — ou seja, a maioria dos compradores está a dar mais do que os 10% mínimos de entrada. Quem dá mais entrada, normalmente consegue melhor spread.
Rendimentos que os bancos aceitam
Nem todos os rendimentos contam da mesma forma. Os bancos são conservadores e querem ter a certeza de que consegues pagar.
Contam a 100%:
- Ordenado base (contrato sem termo)
- Pensões de reforma
- Rendas comprovadas há mais de 2 anos
Contam parcialmente (50-70%):
- Subsídio de alimentação
- Comissões variáveis (média dos últimos 2 anos)
- Trabalho independente (média do rendimento declarado nos últimos 2-3 anos)
- Horas extra regulares
Normalmente não contam:
- Subsídio de férias e Natal (já incluídos na análise anual)
- Rendimentos esporádicos
- Ajudas de familiares
Se trabalhas por conta própria, prepara-te para que o banco peça os últimos 2-3 IRS, extratos bancários de 6 meses e declaração da Segurança Social. A análise é mais exigente, mas não é impossível. Há uma secção dedicada ao tema em crédito habitação para recibos verdes, com os bancos mais flexíveis e as estratégias que funcionam.
Idade e prazo: o limite que muita gente esquece
A tua idade determina o prazo máximo do empréstimo. E o prazo afeta diretamente quanto podes pedir — porque prazos mais longos significam prestações mais baixas, logo maior capacidade de financiamento.
As regras do Banco de Portugal:
| Idade do titular mais velho | Prazo máximo |
|---|---|
| Até 30 anos | 40 anos |
| 30-35 anos | 37 anos |
| Mais de 35 anos | 35 anos |
Se tens 45 anos, o teu prazo máximo é 35 anos, o que significa que terminas de pagar aos 80. Mas na prática, muitos bancos limitam a idade no final do contrato a 75 anos. Nesse caso, o teu prazo real seria 30 anos.
Um prazo mais curto aumenta a prestação. E uma prestação mais alta reduz o montante máximo que te aprovam. Por isso, a idade tem impacto direto no quanto podes pedir.
O stress test que o banco faz (e tu não sabes)
Quando fazes um pedido de crédito, o banco não calcula a taxa de esforço apenas com a taxa atual. Faz um teste de stress.
O que é? Simula o que acontece se a Euribor subir 1 a 3 pontos percentuais. Se a tua taxa de esforço ultrapassar os limites nesse cenário, o banco pode recusar ou reduzir o montante.
Se hoje tens Euribor a 2,3% + spread de 1,0% = 3,3%, o banco simula com 5,3% ou até 6,3%. É por isso que há pessoas que “nas contas delas” conseguem pagar, mas o banco recusa. Para perceber para onde vai a Euribor e como isso afeta a prestação, vê a análise sobre o impacto da Euribor 2026 na prestação.
Este stress test é obrigatório desde as recomendações macroprudenciais do Banco de Portugal de 2018, reforçadas em 2023.
Quanto posso pedir: tabela rápida
Para te dar uma referência, aqui ficam exemplos com taxa de 3,2%, prazo de 35 anos e sem outros créditos:
| Rendimento líquido mensal | Taxa esforço 30% | Taxa esforço 35% | Taxa esforço 40% |
|---|---|---|---|
| €1.200 | ~€88.000 | ~€102.000 | ~€117.000 |
| €1.500 | ~€110.000 | ~€128.000 | ~€146.000 |
| €2.000 | ~€146.000 | ~€171.000 | ~€195.000 |
| €2.500 | ~€183.000 | ~€213.000 | ~€244.000 |
| €3.000 | ~€220.000 | ~€256.000 | ~€293.000 |
| €4.000 | ~€293.000 | ~€341.000 | ~€390.000 |
Estes valores são aproximados e assumem zero dívidas existentes. Se tiveres um crédito automóvel de €200/mês, subtrai cerca de €49.000 ao montante máximo.
Como aumentar o montante que te aprovam
Reduz dívidas existentes. Pagar o crédito automóvel antes de pedir o da casa pode aumentar o montante aprovado em €30.000-€50.000. Faz as contas — pode valer a pena.
Inclui o segundo titular. Um crédito a dois aumenta o rendimento considerado e reduz o risco para o banco. Casados ou unidos de facto com rendimentos estáveis têm aprovações mais altas.
Melhora o teu perfil. Sem incidentes no Banco de Portugal, com emprego estável há mais de 1 ano e poupanças demonstráveis. Tudo isto conta na análise.
Dá mais entrada. Se conseguires 20% ou 25% em vez dos 10% mínimos, o banco financia menos e o risco é menor. O spread baixa e a aprovação é mais provável.
Negoceia com vários bancos. As políticas variam. Um banco pode aprovar €200.000 e outro €220.000 para o mesmo perfil. Comparar é obrigatório.
O papel do intermediário de crédito
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Os valores e taxas mencionados são indicativos e referem-se a abril de 2026. As condições efetivas dependem da análise de risco de cada banco e do perfil do cliente. Este conteúdo não constitui aconselhamento financeiro.
