Um simulador de crédito habitação calcula a prestação mensal que vais pagar ao banco com base em três variáveis: o montante do empréstimo, o prazo e a taxa de juro. Em 2026, com a Euribor a 12 meses a rondar os 2,6% (dados de abril de 2026, Banco de Portugal), a prestação de um empréstimo de €150.000 a 30 anos fica à volta de €660/mês. Mas este número muda conforme o spread que negociares.
Como funciona o cálculo da prestação
A fórmula que os bancos usam chama-se sistema de amortização francês. Em linguagem simples: pagas sempre a mesma prestação, mas no início a maior parte vai para juros, e no final a maior parte vai para amortizar o capital.
A fórmula matemática é esta:
Prestação = Capital × [Taxa Mensal × (1 + Taxa Mensal)^Meses] / [(1 + Taxa Mensal)^Meses – 1]
Não precisas de fazer esta conta à mão. O nosso simulador faz tudo por ti em menos de 30 segundos.
Mas entender o que está por trás ajuda-te a negociar melhor. Se baixares o spread de 1,2% para 0,9%, num empréstimo de €200.000 a 30 anos, poupas mais de €12.000 ao longo do contrato.
As três variáveis que determinam a tua prestação
1. Montante do empréstimo
Os bancos financiam até 90% do valor de aquisição ou da avaliação — o que for menor. Se a casa custa €250.000 e a avaliação dá €240.000, o máximo que consegues é €216.000 (90% de €240.000). Para perceberes exatamente quanto podes pedir de crédito habitação com o teu rendimento, há mais variáveis em jogo além do LTV.
Segundo o INE, o valor mediano das casas vendidas em Portugal no 3.º trimestre de 2025 foi de €1.611/m² — um aumento de 8,7% face ao ano anterior. Em Lisboa, esse valor sobe para €3.278/m².
2. Prazo do empréstimo
As regras do Banco de Portugal são claras:
- Até 30 anos de idade: prazo máximo de 40 anos
- Entre 30 e 35 anos: prazo máximo de 37 anos
- Mais de 35 anos: prazo máximo de 35 anos
Prazo mais longo significa prestação mais baixa, mas pagas muito mais juros no total. Num empréstimo de €180.000: a 30 anos pagas €103.000 de juros; a 40 anos pagas €143.000. São €40.000 de diferença.
3. Taxa de juro (Euribor + spread)
Aqui é onde a maioria das pessoas perde dinheiro sem saber. A taxa que pagas é a soma de duas coisas:
- Euribor: taxa de referência europeia. Varia com o mercado. Em abril de 2026, a Euribor a 6 meses está nos 2,322% e a 12 meses nos 2,565% (fonte: Euribor-rates.eu).
- Spread: a margem do banco. Varia entre 0,7% e 1,5%, dependendo do teu perfil de risco e da negociação.
A taxa fixa é outra opção. Dá-te previsibilidade total — a prestação não muda durante o contrato. Em 2026, as taxas fixas andam entre 3,0% e 3,8%, dependendo do banco e do prazo. Se ainda não tens a certeza de qual escolher, vê a comparação detalhada entre taxa fixa ou variável antes de decidir.
A taxa mista combina as duas: fixa nos primeiros 5 ou 10 anos, variável depois. É a escolha mais popular em 2026, segundo dados da consultora Imovirtual, representando 43% dos novos contratos.
Como usar o simulador passo a passo
O nosso simulador pede-te quatro informações:
Passo 1 — Valor do imóvel. Indica o preço da casa que queres comprar. Se ainda estás a pesquisar, põe um valor aproximado.
Passo 2 — Montante do empréstimo. Quanto precisas de financiamento. Lembra-te: precisas de ter capitais próprios para cobrir pelo menos 10% do valor, mais os impostos e custos.
Passo 3 — Prazo. Escolhe entre 5 e 40 anos. O simulador ajusta automaticamente ao limite da tua idade.
Passo 4 — Taxa de juro. Escolhe entre taxa variável (Euribor + spread), fixa ou mista. O simulador usa os valores mais recentes da Euribor.
Em menos de 30 segundos, tens a tua prestação estimada. Sem registo, sem emails, sem compromisso.
Custos escondidos que o simulador te mostra
A prestação mensal não é o único custo. Quando compras casa, tens de contar com:
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões): entre 0% e 7,5% do valor, dependendo do preço e se é habitação própria. Uma casa de €200.000 para habitação própria paga cerca de €3.836 de IMT.
- Imposto de Selo: 0,8% sobre o valor da escritura + 0,6% sobre o valor do empréstimo.
- Comissão bancária de avaliação: entre €200 e €350.
- Comissão de formalização: entre 0,5% e 1% do empréstimo (alguns bancos isentam).
- Escritura e registos: entre €500 e €800.
No total, para uma casa de €200.000 com 80% de financiamento, prepara entre €15.000 e €20.000 de custos iniciais fora do empréstimo.
Euribor em 2026: o que esperar
Depois da subida agressiva de 2022-2023, o BCE iniciou um ciclo de descida em 2024. Em março de 2026, os mercados de futuros apontam para uma Euribor a 12 meses estável entre 2,1% e 2,5% até ao final do ano (fonte: Bloomberg, março 2026).
Quem tem taxa variável já sentiu alívio. Quem contratou taxa fixa acima de 4% em 2023 pode estar a pagar mais do que o mercado — e deve avaliar se compensa renegociar.
Dicas para conseguir a melhor prestação
Compara pelo menos 3 bancos. Cada banco tem políticas de spread diferentes. A diferença entre o melhor e o pior spread pode ser de 0,5% — que se traduz em dezenas de milhares de euros ao longo do contrato.
Negoceia os produtos associados. Os bancos baixam o spread se contratares seguros, cartões ou domiciliares o ordenado com eles. Faz as contas: às vezes compensa, outras vezes não.
Aumenta a entrada. Se conseguires dar 20% em vez de 10%, o spread baixa e o montante financiado é menor. Dupla poupança.
Usa um intermediário de crédito. Um intermediário compara todos os bancos por ti, negoceia o spread e trata da papelada. O melhor? Não pagas nada — o banco que ganha o contrato é que paga a comissão ao intermediário.
Quando faz sentido usar um intermediário
Se vais contactar banco a banco, prepara-te para repetir o processo todo em cada um. Documentos, simulações, propostas — tudo multiplicado por 4 ou 5.
Um intermediário de crédito registado no Banco de Portugal faz isto tudo por ti. Compara as propostas, negoceia, trata da documentação. E repito: não te custa nada.
O ComparaCréditoHabitação encaminha o teu pedido para uma rede de intermediação de crédito registada no Banco de Portugal. Os gestores dessa rede comparam bancos, negoceiam o spread e acompanham-te até à escritura. Tudo num único contacto.
Se estás a comprar pela primeira vez, lê também o guia completo de crédito habitação para a primeira casa antes de avançar.
Se quiseres que alguém trate disto por ti, simula a tua prestação e um especialista entra em contacto contigo. Sem custos, sem compromisso.
Os valores e taxas mencionados são indicativos e referem-se a abril de 2026. As condições efetivas dependem da análise de risco de cada banco e do perfil do cliente. Este conteúdo não constitui aconselhamento financeiro.
