Comprar a primeira casa em Portugal exige, no mínimo, entre 10% a 15% do valor do imóvel em capitais próprios, um contrato de trabalho estável e uma taxa de esforço abaixo dos 35%. Se tens isso alinhado, estás no bom caminho. Se não tens, este guia mostra-te como lá chegar.
Em 2025, o valor mediano de avaliação bancária para apartamentos em Portugal atingiu os €1.672/m² (INE, dezembro 2025). Isto significa que um T2 de 80m² em Lisboa ou no Porto pode facilmente ultrapassar os €200.000. Sem preparação, o processo torna-se um pesadelo burocrático. Com preparação, é perfeitamente gerível.
Quanto dinheiro precisas para a entrada?
Vamos diretos ao assunto. Os bancos em Portugal financiam, regra geral, até 90% do valor de avaliação do imóvel para habitação própria permanente. Isto significa que precisas de ter pelo menos 10% do valor da casa — mais os custos associados.
Para uma casa de €200.000, a conta fica assim:
- Entrada mínima (10%): €20.000
- IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões): entre €0 e €5.000 (dependendo do valor e se é primeira habitação própria permanente)
- Imposto de Selo: €1.600 (0,8% do valor)
- Escritura e registos: €700 a €1.200
- Comissão bancária de abertura: €500 a €1.000
- Total estimado: €23.000 a €28.000
Boa notícia: se a casa custa até €316.772 (em 2026) e é a tua primeira habitação permanente, ficas isento de IMT. Esta isenção foi reforçada no Orçamento de Estado e aplica-se a jovens até 35 anos, mas também existe isenção parcial para outros escalões.
Segundo o Banco de Portugal, em 2025, o rácio médio LTV (loan-to-value) dos novos créditos habitação ficou nos 74% (Relatório de Estabilidade Financeira, BdP, 2025). Ou seja, a maioria das pessoas dá uma entrada superior a 10%.
A garantia jovem: 100% de financiamento é possível?
Sim, com condições. O programa de garantia pública para jovens permite financiamento até 100% do valor do imóvel para compradores até 35 anos. O Estado funciona como fiador nos 15% adicionais que o banco normalmente não empresta.
Requisitos principais:
- Ter até 35 anos (inclusive)
- Primeira aquisição de habitação própria permanente
- Rendimento tributável até ao 8.º escalão do IRS
- Valor do imóvel até €450.000 (em 2026)
- Não ser proprietário de outro imóvel habitacional
Mesmo com garantia pública, continuas a precisar de dinheiro para impostos, escritura e comissões. Não confundas “100% de financiamento” com “não preciso de poupanças”.
Que documentos vais precisar?
O banco vai pedir-te tudo. É melhor preparares antes de iniciar o processo:
Documentos pessoais:
- Cartão de cidadão (ambos os titulares, se aplicável)
- Última declaração de IRS e nota de liquidação
- Últimos 3 recibos de vencimento
- Extratos bancários dos últimos 3 a 6 meses
- Declaração da entidade patronal (tipo de contrato, antiguidade, rendimento)
Documentos do imóvel:
- Caderneta predial atualizada
- Certidão permanente do registo predial
- Licença de utilização
- Certificado energético
- Ficha técnica da habitação (construções após 2004)
Se és trabalhador independente:
- Últimas 3 declarações de IRS
- Recibos verdes dos últimos 12 meses (ou declaração de rendimentos)
- Extratos bancários de 12 meses
Dica: pede já a certidão permanente online no predialonline.pt. Custa €15 e evitas filas no registo.
Taxa de esforço: a regra dos 35%
O Banco de Portugal recomenda que a prestação mensal do crédito não ultrapasse 35% do rendimento líquido do agregado familiar. Na prática, muitos bancos usam este limite como regra dura.
Exemplo concreto: se o teu agregado ganha €2.000 líquidos por mês, a prestação máxima que o banco aceita é de €700. Isto inclui o crédito habitação E qualquer outro crédito que tenhas (automóvel, pessoal, cartão de crédito).
Se já tens um crédito automóvel de €200/mês, a prestação máxima do crédito habitação baixa para €500. Faz as contas antes de ir ao banco. Evitas surpresas desagradáveis. Para calculares o montante máximo que podes pedir com o teu rendimento, há uma tabela detalhada no artigo sobre quanto posso pedir de crédito habitação.
Segundo dados da DECO Proteste (2025), 28% dos pedidos de crédito habitação são recusados. A taxa de esforço excessiva é o motivo mais frequente.
Taxa fixa, variável ou mista?
Esta é a decisão que mais impacto tem na tua carteira ao longo dos anos.
Taxa variável (Euribor + spread): A prestação sobe e desce conforme a Euribor. Em abril de 2026, a Euribor a 6 meses está em torno de 2,3%. Com um spread de 0,8%, pagas cerca de 3,1% de taxa total. É mais barata agora, mas tem risco.
Taxa fixa: A prestação nunca muda durante o prazo acordado. Atualmente, taxas fixas a 30 anos rondam os 3,2% a 3,5%. Pagas mais, mas dormes descansado.
Taxa mista: Fixa nos primeiros 3, 5 ou 10 anos, depois passa a variável. É o melhor dos dois mundos para muitos compradores de primeira casa. Dá estabilidade no início, quando o orçamento é mais apertado.
Para quem compra a primeira casa, a taxa mista (fixa 5 anos + variável) é muitas vezes a opção mais equilibrada. Permite planear os primeiros anos com previsibilidade. Se quiseres comparar os cenários em detalhe, lê o artigo sobre taxa fixa ou variável antes de decidir.
Os erros mais comuns de quem compra a primeira casa
Vejo estes erros repetidamente:
1. Ir só ao “meu banco” O banco onde tens conta desde os 18 anos não te deve nenhum favor. Em média, quem compara pelo menos 3 bancos consegue um spread 0,2 a 0,4 pontos percentuais mais baixo (dados da rede de intermediação, 2025). Em 30 anos, isso pode significar mais de €10.000 de diferença.
2. Esquecer os custos escondidos Seguro de vida, seguro multirriscos, comissão de abertura, avaliação do imóvel (€250 a €400). Estes custos somam facilmente €2.000 a €3.000 no primeiro ano.
3. Não negociar o spread O spread do balcão é o ponto de partida, não o preço final. Quase todos os bancos têm margem para descer 0,1 a 0,3 pontos. Mas só baixam se pedires — ou se tiveres um intermediário a negociar por ti.
4. Escolher o prazo mais longo por defeito Prazo de 40 anos significa prestação mais baixa, mas pagas muito mais juros no total. Simula diferentes prazos. Às vezes, 30 anos em vez de 40 poupa-te dezenas de milhares de euros.
5. Não pedir pré-aprovação A pré-aprovação dá-te poder negocial com o vendedor. Mostra que tens financiamento assegurado. E não custa nada.
O passo-a-passo para comprares a tua primeira casa
Passo 1: Organiza as finanças Verifica poupanças, calcula taxa de esforço, resolve créditos pendentes. Faz uma simulação de crédito habitação para saberes o teu orçamento real.
Passo 2: Pede pré-aprovação Contacta pelo menos 3 bancos — ou usa um intermediário de crédito que compare por ti. A pré-aprovação é gratuita e sem compromisso.
Passo 3: Procura o imóvel Com o orçamento definido, procura com critério. Visita pelo menos 10 imóveis antes de decidir. Não te apresses.
Passo 4: Faz a proposta e assina o CPCV O Contrato-Promessa de Compra e Venda define as condições. Paga o sinal (normalmente 10%). Inclui sempre cláusula de financiamento para te protegeres se o crédito for recusado.
Passo 5: Formaliza o crédito O banco avalia o imóvel, analisa a documentação e emite a aprovação final. Demora entre 2 a 4 semanas.
Passo 6: Escritura Assinas no notário ou na conservatória. O crédito é desembolsado, o vendedor recebe, e a casa é tua. Parabéns.
Quanto tempo demora o processo todo?
De início a escritura, conta com 2 a 4 meses. A parte que mais demora é a análise bancária (2 a 4 semanas) e a marcação da escritura (1 a 3 semanas). Se tiveres tudo organizado, pode ser mais rápido.
Com um intermediário de crédito, o processo é tipicamente 2 a 3 semanas mais rápido. Porquê? Porque o intermediário submete tudo correto à primeira, sabe o que cada banco pede, e acompanha o processo internamente.
Porque é que usar um intermediário de crédito faz sentido
Se nunca compraste casa, o processo pode parecer um labirinto. São dezenas de documentos, vários bancos para contactar, condições para comparar, negociações para fazer.
Um intermediário de crédito faz tudo isto por ti. Compara as condições de múltiplos bancos, negoceia o melhor spread, trata da papelada e acompanha-te até à escritura.
E o melhor: não pagas nada por isto. O banco que ganhar o teu crédito é que paga a comissão ao intermediário. Para ti, é 100% gratuito.
O ComparaCréditoHabitação encaminha o teu pedido para uma rede de intermediação de crédito registada no Banco de Portugal. Os gestores dessa rede tratam de tudo por ti: comparam bancos, negoceiam o spread, revêem contratos e acompanham o processo até à escritura. Tudo num só contacto.
Se queres comprar a tua primeira casa sem dores de cabeça, simula o teu crédito gratuitamente ou pede uma proposta personalizada. Sem custos, sem compromisso.
